14. Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen

Am 29.05.2001 ist die "Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen" in Kraft getreten. In dieser wird nunmehr geregelt, zu welchen Abschlagszahlungen der Besteller "… eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerkes auf einem Grundstück…" in AGB verpflichtet werden kann. Das gilt für solche Werkverträge, welche "…zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen…"

Der Unternehmer kann nunmehr die Abschlagszahlungen des § 3 II der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbaren.

Sie betragen:

30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,
von der vertraglichen Restsumme

– 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

– 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,

– 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

– 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,

– 3 vom Hundert für den Estrich,

– 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

– 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

– 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,

– 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Dadurch wird der Unternehmer nunmehr besser gestellt, da die bisherige Regelung, Zahlung erst ab Gesamtfertigstellung des Werkes, für die o. g. Werkverträge abgeändert vereinbart werden kann. Zwar war schon seit 1. 5. 2000 eine Abschlagszahlung für in sich abgeschlossene Teile des Werkes möglich, jedoch wird nunmehr dem Unternehmer eine Richtlinie für die Abgeschlossenheit an die Hand gegeben. Eine Regelung kann jetzt in den AGB des Bauvertrages erfolgen.

Durch den Gesetzgeber wurde dabei der Wege einer vorweggenommenen AGB-Kontrolle gewählt, wodurch bei Verträgen über die Errichtung eines Hauses und ähnlicher Bauwerke die Grenze der vertraglichen Vereinbarung in o. g. Abschlägen gesehen wird.

Im Nachfolgenden der Inhalt der Verordnung:

"Bundesgesetzblatt Jahrgang 2001 Teil I Nr. 24, ausgegeben zu Bonn am 28. Mai 2001

Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23. Mai 2001

Auf Grund des § 27 a des AGB-Gesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juni 2000 (BGBI. I S. 946) verordnet das Bundesministerium der Justiz im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie:

§ 1

Zulässige Abschlagszahlungsvereinbarungen

In Werkverträgen, die die Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks auf einem Grundstück zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, kann der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1 verpflichtet werden. Unter den Voraussetzungen des § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Besteller auch abweichend von ihrem § 3 Abs. 1 und 2 zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden. Die Stellung weitergehender Sicherheiten für die Abschlagszahlungen braucht nicht vorgesehen zu werden.

§ 2

Betroffene Verträge

Diese Verordnung ist auch auf zwischen dem 1. Mai 2000 und dem 29. Mai 2001 abgeschlossene Verträge anzuwenden. Dies gilt nicht, soweit zwischen den Vertragsparteien ein rechtskräftiges Urteil ergangen oder ein verbindlich gewordener Vergleich abgeschlossen worden ist.

§ 3

Inkrafttreten

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.

 

Berlin, den 23. Mai 2001

Die Bundesministerin der Justiz

Flächen für die Windenergie im Flächennutzungsplan

Allein der Umstand, dass eine Gemeinde in ihrem Flächennutzungsplan nur eine einzige Fläche für die Windenergienutzung ausweist, auf der lediglich 2 – 3 Windenergieanlagen untergebracht werden können, rechtfertigt nicht den Vorwurf einer unzulässigen Verhinderungsplanung. Ein solcher Flächennutzungsplan kann das Ergebnis einer ordnungsgemäßen Abwägung sein und zur Unzulässigkeit von Windenergieanlagen in anderen Gemarkungsteilen führen.

Entscheidet sich die Gemeinde bei der Aufstellung eines Flächennutzungsplanes, einen für die Windenergienutzung geeigneten Bereich nicht als Fläche für die Windenergie darzustellen, um sich dadurch nicht die Möglichkeit einer künftigen Erweiterung ihrer Wohngebiete zu nehmen, so kann dies dem Abwägungsgebot entsprechen, wenn nach den konkreten örtlichen Verhältnissen andere Teile des Gemeindegebietes für eine Wohnbebauung ausscheiden. Das gilt auch dann, wenn die beabsichtigte Wohngebietserweiterung im Zeitpunkt des Beschlusses über den Flächennutzungsplan noch nicht Gegenstand eines Bauleitplanverfahrens war.

OVG Rheinland-Pfalz
Urteil vom 14.05.2003
Az.: 8 A 10569/02

Verzugszinsen

Voraussetzungen 

Um Verzugszinsen verlangen zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen gegeben sein:

1. Fälligkeit und Wirksamkeit der Geldforderung
2. Grundsätzlich Mahnung

3. Ausnahme: Einer Mahnung bedarf es jedoch nicht, wenn
a) für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
b) die Leistung an ein vorausgehendes Ereignis anknüpft,
c) der Schuldner die Leistung endgültig und ernsthaft verweigert
d) aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist

Der Verzug beginnt mit dem Zugang der Mahnung und bei kalendermäßig festgelegter oder berechenbarer Leistungszeit mit Ablauf des Tages, an dem die Leistung – spätestens – zu erbringen war. 

Die Zinspflicht besteht bei Geldschulden jeder Art.

Zinssatz 

Der Verzugszins, welcher durch den Gläubiger geltend gemacht werden kann, beträgt 5 %.

Gesetzlich geregelt ist dies in § 288 BGB wie folgt:

Abs. 1:
"Eine Geldschuld ist während des Verzuges zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz."

Der Basiszins beträgt sei dem 01.07.2006 1,95 %, der Verzugszins daher 6,95 %. Er wird jeweils zum 01.01. und 01.07. den Änderungen des Hauptrefinanzierungssatzes der EZB angepasst. Seit dem 01.01.2007 beträgt der Basiszinssatz 2,70 %.

Verboten sind gem. § 289 BGB Zinseszinsen.

 

Wie hoch der jeweils aktuelle Basiszinsatz ist, kann unter www.basiszinssatz.de nachgelesen werden.

15. Einhaltung der Grenzwerte: Mobilfunkstation zulässig

Bei Einhaltung der gesetzlich festgelegten Grenzwerte müssen Nachbarn den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage dulden.

In diesen  Fällen sei davon auszugehen, dass von dem Betrieb der Anlage keine nennenswerten Gesundheitsbeeinträchtigungen der Nachbarn zu erwarten seien. Die Anforderungen an die Errichtung und Art von Hoch- und Niederfrequenzanlagen seien gesetzlich im Einzelnen geregelt. Diese Grenzwerte beruhten auf Empfehlungen der Weltgesundheitsorganisation und der Deutschen Strahlenschutzkommission. Die Werte seien in diesem Fall eingehalten worden und die Genehmigung daher rechtmäßig. Das Gericht wies damit die Klage eines Grundstückseigentümers ab. Der Kläger hatte sich dagegen gewandt, dass die Deutsche Telekom etwa 20 Meter neben seinem Grundstück eine Feststation für ihr D 1- Netz installieren darf. Er fürchtete gesundheitliche Schäden durch den von der Anlage ausgehenden Elektrosmog.

OVG Koblenz
Az.: 1 A 10382/01

Quelle: dpa vom 11.09.2001

Baugebühren im Konkurs/in der Insolvenz

Nach Konkurseröffnung dürfen vor der Konkurseröffnung entstandene Baugebühren nicht mehr durch Leistungsbescheid geltend gemacht werden. Dies gilt auch dann, wenn der Konkurs erst nach dem Erlass des Ausgangsbescheides und vor dem Erlass des Widerspruchsbescheides eröffnet wird.

Sächsisches OVG
Urteil vom 22.01.2003
Az.: 1 B 301/02

16. Vergütung zusätzlicher Leistungen beim Pauschalpreisvertrag

Besteht zwischen den Parteien ein Werkvertrag mit Pauschalpreisabrede, können darin nicht vorgesehene zusätzliche Werkleistungen auch ohne Abschluss eines sie betreffenden zusätzlichen Werkvertrages vom Besteller zu vergüten sein.

Voraussetzung eines solchen erhöhten Vergütungsanspruchs ist, dass zu dem Leistungsinhalt, der einer Pauschalpreisvereinbarung zugrunde liegt, erhebliche, zunächst nicht vorgesehene Leistungen auf Veranlassung des Bestellers hinzukommen, unabhängig davon, ob die Parteien über die neue Preisgestaltung eine Einigung erzielt haben.

BGB § 632

BGH
Urteil vom 08.01.2002
Az.: X ZR 6/00

Bebauungsplan und geschlossene Bauweise

Setzt ein Bebauungsplan die geschlossene Bauweise fest, muss die Reichweite dieser Festsetzung nicht auf die durch Baugrenzen oder Baulinien bestimmte überbaubare Grundstücksfläche beschränkt sein. Die geschlossene Bauweise kann auch hinsichtlich solcher Vorhaben vorgeschrieben sein, für die eine im Bebauungsplan bestimmte Ausnahme deshalb erforderlich ist, weil Gebäudeteile eine Baugrenze überschreiten.

OVG NRW
Urteil vom 27.03.2003
Az.: 7 B 2212/02

Das gerichtliche Mahnverfahren

ImageDas automatisierte Mahnverfahren ist nunmehr auch für Sachsen vorgeschrieben!

Wir helfen Ihnen gern bei der Antragstellung! Nehmen Sie Kontakt auf mit

Katrin Geschwandtner unter Telefonnummer 0371 66619974 oder ge@schwarz-anwaelte.de für die Bereiche Chemnitz und Lichtenstein!

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Katrin Geschwandtner unter Telefonnummer 0371 66619974 oder ge@schwarz-anwaelte.de für die Bereiche Chemnitz und Lichtenstein!

Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides für Gläubiger mit Sitz in den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen ist nunmehr ausschließlich an das
Amtsgericht Aschersleben
– Gemeinsames Mahngericht der Länder Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen –
Lehrter Straße 15
39418 Staßfurt
zu richten.

Die Anträge auf Erlass eines Mahnbescheides sind daher zwingend auf den für das automatisierte Mahnverfahren eingeführten, maschinenlesbaren Vordrucken einzu­reichen (§ 703 c I, II ZPO). Anwälte müssen ein elektronisches Verfahren verwenden.

 

17. Vertragsstrafe

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einem Bauvertrag enthaltene Vereinbarung, wonach der Auftragnehmer, wenn er in Verzug gerät, für jeden Arbeitstag einschließlich Samstag der Verspätung eine Vertragsstrafe von 0,5 % der Auftragssumme zu zahlen hat, ist grundsätzlich ungeachtet einer Obergrenze (hier: 10 %) unwirksam. Der Tagessatz von 0,5 % der Auftragssumme übt einen wirtschaftlich, nicht mehr vertretbaren Druck auf den Auftragnehmer aus. Allein die Verwirkung dieses Vertragsstrafensatzes an wenigen Tagen schöpft in unangemessener Höhe einen erheblichen Teil des typischerweise zu erwartenden Gewinns ab.

(In älteren Entscheidungen hat der BGH folgende Vertragsstrafenhöhen für wirksam erachtet:

Er hat entschieden, dass eine Klausel mit einem Tagessatz von 0,1 % bei einer Obergrenze der Vertragsstrafe von 10 % der Angebotssumme wirksam ist (BGH, Urteil vom 25. September 1986 – VII ZR 276/84, BauR 1987, 92). Einen Tagessatz von 0,15 % hat er als verhältnismäßig niedrig bezeichnet (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1987 – VII ZR 167/86, BauR 1988, 86). In zwei älteren Entscheidungen hat der Senat Tagessätze von 0,2 % und 0,3 % für unbedenklich gehalten (BGH, Urteilvom 12. Oktober 1978 – VII ZR 139/75, BGHZ 72, 222; Urteil vom 1. April 1976 – VII ZR 122/74, BauR 1976, 279).

 

BGH
Urteil vom 17. Januar 2002
Az.: VII ZR 198/00 – (OLG Dresden, LG Zwickau)

 

Vorausleistung für Straßenausbaubeiträge auch bei gesicherter Finanzierung zulässig

Eine Gemeinde darf ihre Bürger schon im voraus zur Finanzierung einer Ortsstraße heranziehen. Nach einem Urteil des OVG Koblenz sind sogenannte Vorausleistungen auch dann zulässig, wenn die Gemeinde das Geld bereits aus anderen Quellen «aufgetrieben» hat. Das Gericht hob mit seinem Urteil eine gegenteilige Entscheidung des VG Koblenz auf und wies die Klage eines Grundstückseigentümers ab. Der Kläger sollte für den Bau einer Ortsstraße eine Vorausleistung zahlen. Dagegen machte er geltend, die Gemeinde habe das Projekt bereits aus öffentlichen Mitteln vorfinanziert. Sie sei daher auf einen «Vorschuss» seitens der Bürger nicht angewiesen. Er sei deshalb nur zur Zahlung des endgültigen Beitrags bereit. Dagegen meinte das OVG, eine Vorausleistung sei unabhängig davon zulässig, ob die Gemeinde das Bauvorhaben zum Beispiel aus Rücklagen oder mit Darlehen bereits vorfinanziert habe.

OVG Koblenz
Az.: 6 A 11585/99